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貸している部屋の設備が壊れたとき、直すのは原則として大家さんです。これは民法で決まっています。ただし、入居者が壊した場合は話が別です。また、直すのが遅れると、家賃が自然に下がることもあります。
このページでは、修繕義務の範囲と、連絡を受けてから直すまでの手順をまとめます。相続でアパートを受け継いだばかりの方は、最初の連絡が来る前に一度読んでおいてください。
このページのポイント
- 部屋を使うのに必要な修繕は、大家さんの義務です。入居者のせいで壊れた場合は除きます（民法606条）。
- 大家さんが直さないと、入居者が自分で直して費用を請求できます。使えない部分があれば家賃も下がります（民法607条の2・608条・611条）。
- 連絡を受けたら「原因・契約書の設備欄・直すまでの日数」の3つを、その日のうちに確かめます。
このページの内容
1. 民法で決まっていること
修繕について、民法はおおむね次のように決めています。
| 条文 | 決まっていること | 大家さんにとっての意味 |
|---|---|---|
| 606条1項 | 貸す人は、使うのに必要な修繕をする義務を負う。借りる人のせいで必要になったときは除く | 古くなって壊れた設備は、大家さんが直す |
| 606条2項 | 貸す人が建物を保つための工事をするとき、借りる人は拒めない | 修理の立ち入りは、日を決めてお願いできる |
| 615条 | 借りる人は、修繕が必要なことを遅れずに知らせる | 入居者にも知らせる義務がある |
| 607条の2 | 知らせても貸す人が相当の期間直さないとき、または急ぐ事情があるとき、借りる人が自分で直せる | 放っておくと、入居者が業者を呼べる |
| 608条1項 | 借りる人が、貸す人の負担すべき費用（必要費）を払ったら、すぐに返すよう求められる | 入居者が立て替えた修理代は、大家さんが払う |
| 611条1項 | 借りる人のせいでなく一部が使えなくなったら、使えない割合に応じて家賃が下がる | 直すまでの間、家賃が自然に減る |
改正前
減額を「請求できる」
改正後
減額「される」
入居者が言い出さなくても、使えない状態があれば家賃は下がる、という考え方です
「相当の期間」は何日か
法律に書かれていません。壊れた設備や季節で変わります。真夏のエアコンや真冬のお湯は、暮らしへの影響が大きいので、短い日数でも「相当の期間が過ぎた」と見られるおそれがあると考えて、早めに動いてください。
2. だれが直すか：4つの場合に分ける
連絡が来たら、まず次の表のどれにあたるかを考えます。
| 場合 | 例 | だれの負担か（原則） |
|---|---|---|
| ① 古くなって壊れた | 10年使った給湯器の故障、雨漏り | 大家さん |
| ② 入居者のせいで壊れた | 物をぶつけて割れた窓、油を流して詰まった排水管 | 入居者 |
| ③ ちょっとした修繕 | 電球・ヒューズの交換、蛇口のパッキン | 契約書による。国の標準契約書では、入居者が自分の負担で直してもよい |
| ④ 契約書の「設備」に入っていない物 | 前の入居者が置いていったエアコン（残置物） | 契約書による。設備でなければ大家さんに直す義務がないこともある |
③ ちょっとした修繕の例（国の「賃貸住宅標準契約書」別表第4）
- ヒューズ
- 蛇口のパッキンやコマ
- 風呂の栓や鎖
- 電球や蛍光灯の交換など
ただし、これは「入居者が自分でやってもよい」という決まりで、大家さんに頼むこともできます。
④は、相続したアパートでよく出てきます
前の入居者が置いていったエアコンを、そのまま次の人に使わせていることがあるからです。契約書の「設備」の欄にエアコンが書かれているか、「残置物」と書かれているかを確かめてください。書き方があいまいなときの扱いは、弁護士の先生に確かめるのが確実です。
①か②か、はっきりしないとき
原因がはっきりしないことも多いです。その場合は、修理業者に「原因の見立て」を書面やメールで残してもらいます。あとで費用の話し合いになったとき、これが一番の手がかりになります。
3. 家賃が下がる目安
611条は「使えない割合に応じて」としか書いていません。そこで業界団体の日本賃貸住宅管理協会が、目安を出しています（令和6年10月4日）。法律で決まった数字ではなく、話し合いの手がかりです。
| 使えないもの | 家賃を下げる割合（日割り） | 下げない日数（免責日数） |
|---|---|---|
| 電気 | 40% | 2日 |
| ガス | 10% | 3日 |
| 水 | 30% | 2日 |
| トイレ | 20% | 1日 |
| 風呂 | 10% | 3日 |
| エアコン | 10% | 3日 |
| テレビ等の通信設備 | 10% | 3日 |
| 雨漏りで使える所が限られる | 5〜50% | 7日 |
連絡
入居者から知らせが来る
免責日数
部品の取り寄せなど、ふつうにかかる日数。家賃は下げない
家賃が下がる日数
免責日数を過ぎた分
修理完了
ここまでの日数で計算
エアコンは、季節・地域・部屋の広さ・台数を見て割合を調整する、とされています。
4. 連絡を受けてから直すまでの手順
連絡を受けた日にすることは、次の4つです。
- 1状況を聞く何が、いつから、どうなっているかを聞き、写真や動画を送ってもらう
- 2契約書の設備欄を見る表の①〜④のどれかを考える
- 3業者に連絡見に行ける日と、直るまでの日数の見込みを聞く
- 4入居者に見込みを伝える日数がかかるなら、代わりの手（扇風機を貸す、近くのお風呂の場所を伝えるなど）を相談する
管理会社に任せている場合も
「何日で直ったか」の報告はもらってください。直るまでの日数は、家賃の減額にもつながるからです。
夜や休日の水漏れなど、急ぐもの
入居者が自分で業者を呼ぶことがあります。607条の2の「急迫の事情」にあたれば、それは認められます。連絡先を部屋に貼っておく、管理会社の夜間の受付を伝えておくと、知らない業者を呼ばれずに済みます。
5. ケーススタディ：8戸のアパートを相続したAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。8月のある週に、2件の連絡が来ました。
| 101号室 | 203号室 | |
|---|---|---|
| 連絡の中身 | エアコンが冷えない | 台所の流しの水が流れない |
| 契約書の設備欄 | エアコンの記載あり | 流し台・排水の記載あり |
| 業者の見立て | 部品の劣化（設置から11年） | 排水管に油が固まっている |
| 表のどれか | ① 古くなって壊れた | ② 使い方による可能性 |
| 費用 | 大家さん負担 | 入居者に相談 |
101号室：エアコン（連絡から8日で修理）
部品の取り寄せで、連絡から8日かかりました。減額の目安で計算すると、こうなります。
| 下げる日数 | 8日 − 免責3日 ＝ 5日 |
|---|---|
| 1日あたりの家賃 | 65,000円 ÷ 30日 ≒ 2,167円 |
| 下げる額 | 2,167円 × 10% × 5日 ≒ 1,083円 |
金額は小さいですが、真夏に8日は入居者にとって長い日数です。Aさんは、業者を待つ間、扇風機を1台届けました。そして、交換して新品にするか、修理するかを比べました。
| 修理 | 交換 | |
|---|---|---|
| 費用 | 業者の見積もり（交換より安い） | 業者の見積もり（本体＋工事） |
| 直るまで | 8日（部品待ち） | 5日 |
| その後 | 他の部品がまた壊れるおそれ | しばらく安心 |
見積もりで確かめること
- 本体の型番
- 工事の中身
- 古い機械の処分が入っているか
設置から11年たっていたため、Aさんは今回は修理にして、退去のときに交換することにしました。交換の時期の考え方は、エアコン・給湯器の交換時期で説明します。
203号室：流しの詰まり
業者の見立てを入居者に見せ、費用の分け方を話し合いました。原因が入居者の使い方なら、入居者の負担になります。ただし言い切れないときは、無理に負担を求めないのも1つの判断です。
退去のときの費用の分け方は、原状回復のルール｜大家が負担するもの・入居者が負担するもので説明しています。
よくあるご質問
Q. 入居者が勝手に業者を呼んで、修理代を請求してきました。払わないといけませんか？
大家さんが直すべき故障で、知らせを受けたのに相当の期間直さなかった場合や、急ぐ事情があった場合は、入居者が直せます（民法607条の2）。その費用は大家さんが返すのが原則です（608条）。金額が高すぎると思うときは、見積もりと作業の中身を見せてもらい、話し合ってください。
Q. 「修繕はすべて入居者負担」という特約は有効ですか？
一律には言えません。特約の中身や、入居者に説明して合意したかで判断が変わります。消費者契約法との関係もあるため、弁護士の先生に確かめてください。
Q. 相続の手続き中で、だれが大家か決まっていません。修理はどうすれば？
修理を止めてよい理由にはなりません。相続人どうしで「当面の連絡と支払いはだれがするか」を先に決めておきましょう。相続後の連絡先の整理は、相続したアパート｜管理会社・入居者・保証会社への連絡で説明しています。
Q. 管理会社に任せていれば、大家は何もしなくてよいですか？
受付や業者の手配は任せられます。ただ、いくらまでなら管理会社の判断で直してよいか、を決めておく必要があります。任せ方は管理委託料の相場と、含まれる仕事をご覧ください。
設備が古くなって壊れたら、直すのは大家さんです。連絡を受けた日に、原因・契約書・直るまでの日数を確かめてください。
入居者からの連絡や苦情を1件ずつ残しておく方法は、入居者からの苦情の記録の残し方で説明しています。
出典：民法 第606条・第607条の2・第608条・第611条・第615条（e-Gov法令検索）／法務省「2020年4月1日から 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」（賃借人の修繕権）／国土交通省「賃貸住宅標準契約書」（平成30年3月版。第9条 契約期間中の修繕、別表第4）／公益財団法人日本賃貸住宅管理協会「貸室・設備等の不具合による賃料減額ガイドライン」（令和6年10月4日）／東京都 住宅政策本部「賃貸住宅トラブル防止ガイドライン」（第4版改訂、令和4年12月。入居中の修繕の費用負担）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。