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「兄弟の話し合いはまだ。でも、家は早く売りたい」。相続では、こうした状況がよくあります。話し合いの途中でも、売り出しの準備は進められます。
このページでは、どこまで進めてよいか、どこで止まるか、止まらないために何をするかを説明します。
このページのポイント
- 話し合いの途中でも、査定や売り出しの準備は始められます。売り出すには、全員が売ると決めていることが要ります。
- 名義が亡くなった方のままでは、引き渡し（決済）ができません。話し合いの前なら、法定相続分で全員の名義にする方法があります。
- 申込みが入ったら、引き渡しが何月ごろになるかを先に伝えます。
このページの内容
1. 話し合いの途中で、できること・できないこと
相続人が複数いると、家は分け方が決まるまで全員の共有です（民法898条）。共有の家を売るには、相続人全員の同意が要ります。一方で、査定や売り出しの準備は、同意の前からでも始められます。
分け方の話し合いそのものが進まないときの順番は、兄弟で実家の分け方がまとまらないときで説明しています。
- 1査定・相場を知るできる
- 2売り出し（広告）相続人全員が売ると決めていればできる
- 3売買契約誰が売主かが決まっている必要がある
- 4引き渡し（代金の受け取り）名義の書き換えが済むまでできない
2. 名義をどうすれば売れるか
名義が亡くなった方のままでは、買主に名義を移せないので、決済できません。売るには、相続人全員の名義（法定相続分）か、話し合いで決めた代表者1人の名義に書き換えます。
法定相続分で全員の名義にする登記は、相続人の1人が全員のために申請できます。ただし、申請しなかった相続人には、登記識別情報（今の権利証にあたるもの）が通知されません。
話し合いの前に全員の名義で売ると、全員が売主になり、契約や決済に全員が関わります。
実務では、先に協議書で名義を決めることが多いです
先に遺産分割協議書に「売って分ける」と書き、名義を決めてから売ることが多いです。売った代金を誰がどの割合で受け取るかを書いておくと、後のもめごとを防げます。
全員の名義と代表者の名義の違い、協議書の書き方は換価分割とは｜相続した家を売って代金を分ける流れと名義の付け方をご覧ください。
Aさんの例（説明のための仮の例です）
Aさんと妹は、父の家を売ることには賛成でした。ただ、代金の分け方の話がまだまとまっていません。2人は、先に査定を受け、売り出しを始めることにしました。
申込みが入ったときに、分け方がまだなら、法定相続分（2分の1ずつ）で2人の名義にする方法もあります。分け方がまとまれば、協議書に書いて、その名義で売ります。
全員の名義にした後で分け方がまとまったら
法定相続分で全員の名義にした後に遺産分割がまとまったら、その中身に合わせて、もう一度登記をします。法務省の案内では、分け方がまとまった日から3年以内に申請する義務があります。
売った利益の税を、どの割合で申告するかも、分け方で変わります。くわしくは換価分割とはの「税の申告の割合」をご覧ください。
話し合いの前に、自分の持ち分だけを売る方法と、その不利な点
家全体を売るには、相続人全員の同意が要ります。一方で、自分の持ち分（法定相続分の割合）だけなら、1人でも売ることができます。その場合も、先に法定相続分で全員の名義にする登記をします。
- 持ち分だけでは家を自由に使えないので、買う人が限られます。値段は、家全体の値段を割合で分けた額より、大きく下がるのが普通です。
- 買った人は家族以外の人になります。残った相続人は、その人と家の使い方や分け方を話し合うことになります。裁判所の手続きを求められることもあります。
- 家族の関係がこじれ、残りの話し合いがさらに進みにくくなります。
持ち分だけを売るのは、話し合いがどうしても進まないときの最後の手段と考えてください。くわしくは兄弟で相続した家｜共有名義のまま売る方法と注意点をご覧ください。
3. 申込みが入ったら、引き渡しの時期を伝える
当社の考え：申込みの時点で、買主に2つのことを伝えます
- 名義の書き換えが終わってからの引き渡しになること
- それが何月ごろになりそうか
買主にも、引っ越しや住宅ローンの予定があります。後から「まだ引き渡せない」となると、迷惑をかけます。名義の書き換えがいつ終わりそうかを先に確かめ、無理のない引き渡しの時期を決めます。
代金を、分け方が決まるまで預かる方法
分け方が決まる前に引き渡しまで進んだときは、代金をいったん預かり、決まってから分けます。預かり方は、次の表のことを全員で決めておきます。
| 決めること | 中身 |
|---|---|
| だれの口座で預かるか | 全員で決めた代表者1人の口座で受け取ることが多いです。生活費の口座とは分け、代金に手を付けずに置きます |
| いつ分けるか | 遺産分割の話し合いがまとまり、協議書に分ける割合を書いてから分けます。仲介手数料など売るのにかかった費用を、代金から先に引くかどうかも決めます |
| 書面に残すこと | 預かる人と口座、分ける時期、費用の扱いを書面にし、全員が署名します。だれがいくら受け取ったかの記録は、税の申告の説明にも使います |
| 税の申告との関係 | 売った年の翌年の確定申告の期限までに分け、全員がその割合で申告すれば、その割合で認められます。間に合わなければ法定相続分の割合で申告し、後で分けても割合は直せません（国税庁） |
4. 早めに名義の書き換えに着手する
売ると決めたら、すぐ司法書士の先生に
売り出しと名義の書き換えは、同時に進められます。ただ、戸籍を集めるだけでも時間がかかることがあります。売ると決めたら、すぐ司法書士の先生に頼むのが近道です。
名義をそのままにした場合に起きることは相続した家の名義を変えずに放置すると起きること（売る・貸す・借りる）にまとめています。
よくあるご質問
Q. 兄弟の1人が、まだ売ると決めていません。売り出してもよいですか。
全員が同意するまでは、家全体を売り物として広告に出すことはできません。売るには相続人全員の同意が要るためです。先に全員の考えをそろえてから売り出してください。そろえ方は相続人が複数いる家を売る手順をご覧ください。
Q. 申込みが入ったのに、名義の書き換えが間に合いません。
引き渡しの日を、書き換えが終わる後に設定します。契約の前に、買主と日程を話し合ってください。
Q. 相続人申告登記をすれば、売れますか。
売れません。相続人申告登記は、期限を守るための申し出です。売るには、別に相続登記が要ります。
Q. 話し合いの前に、兄弟の1人が遺産の一部を勝手に処分してしまいました。
民法906条の2では、分け方が決まる前に遺産が処分されても、相続人全員の同意があれば、その財産がまだ遺産の中にあるものとして分け方を決められます。処分した本人の同意は要りません。処分した人だけが得をする形を防げます。話し合いでまとまらないときは、弁護士の先生にご相談ください。
相続人全員が売ると決めていれば、話し合いの途中でも査定と売り出しは進められます。売ると決めたら、名義の書き換えも同時に始めてください。
あわせて読む
この記事は2026年11月時点の法律と法務省の説明をもとにしています。名義の書き換えの手続きは、司法書士の先生にご確認ください。
出典：民法（e-Gov法令検索）第898条・第906条の2／法務省「相続人申告登記について」（売るには相続登記が必要）／法務省「相続登記の申請義務化に関するQ&A」（法定相続分での相続登記）／法務局「登記手続ハンドブック（法定相続編）」（相続人の1人が申請人になれる）／国税庁 質疑応答事例「未分割遺産を換価したことによる譲渡所得の申告とその後分割が確定したことによる更正の請求、修正申告等」
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