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親の家を相続して、誰も住まなくなった。固定資産税の通知が届き、水道の請求が来て、保険の更新の案内も来る。一つずつ見ると、それほど大きな額ではありません。でも、1年分を足すといくらになるか、すぐに答えられる人は多くありません。
このページでは、空き家にかかるお金を全部並べて合計し、10年持つといくらになるかの出し方まで説明します。そのうえで、「持ち続けるか」を考えるときの目安と、費用を減らす見直しの順番を説明します。
このページのポイント
- 空き家の維持費は「毎年かかる費用」と「数年ごとにかかる大きな修理」に分けて考えます。税と基本料金と交通費だけでも、Aさんの例では年15万円を超えます。
- 合計を出すには、手元の書類（納税通知書・保険証券・検針票・通帳）を集めて、下の表に書き込みます。分からない所は「目安」で埋めて、あとで直します。
- 10年分にすると大きな額になります。「いつまでに、どうするか」を決める材料として、合計の数字を家族で共有します。
このページの内容
1. 空き家にかかるお金の一覧
空き家にかかるお金は、大きく6つに分かれます。まず、それぞれの金額をどこで確かめるかを押さえます。
| 費用 | 中身 | 金額を確かめる書類・場所 | 詳しい説明 |
|---|---|---|---|
| ① 固定資産税・都市計画税 | 1月1日の持ち主にかかる税 | 毎年春ごろ届く納税通知書と課税明細書（届く時期は市区町村で違う） | 空き家の固定資産税 |
| ② 火災保険（賠償の備えを含む） | 火事・台風の備え、周りへの損害の備え | 保険証券、更新の案内 | 空き家の火災保険 |
| ③ 水道・電気・ガス | 使わなくても基本料金がかかる | 検針票、通帳の引き落とし | 空き家の水道・電気・ガス |
| ④ 管理の費用 | 自分で通う交通費、または業者に頼む料金 | 交通費の記録、業者の見積もり | 空き家の管理を業者に頼む |
| ⑤ 庭木・草刈り | 年に数回の草刈り、剪定 | 業者の請求書 | 空き家の庭木・雑草 |
| ⑥ 修理の積み立て | 雨どい・窓・鍵など小さな修理、数年ごとの大きな修理 | 修理の見積もり | 空き家の雨漏り・シロアリ |
このほかに、家によって次の費用がかかることがあります。
ときどき見落とす費用
2. ケーススタディ：首都圏の実家を持つAさんの1年
説明のための仮の例です。金額も例です。
Aさんは、首都圏の市（東京23区以外）にある実家を相続しました。築40年の木造2階建てで、土地は100㎡。家財は残っています。Aさんは電車で片道1時間半の所に住み、月1回通っています。
| 費用 | 計算 | 1年の金額 |
|---|---|---|
| ① 固定資産税・都市計画税 | 課税明細書の数字で計算（土地は住宅用地の特例あり） | 84,000円 |
| ③ 水道・下水道 | 基本料金 月1,903円×12か月（水道だけ、東京23区の料金で仮に計算） | 22,836円 |
| ③ 電気 | 20アンペアの基本料金 月784円×12か月 | 9,408円 |
| ③ ガス | 止めている | 0円 |
| ④ 交通費 | 往復3,000円×12回 | 36,000円 |
| ここまでの小計 | 152,244円 | |
| ② 火災保険 | 空き家として入り直した保険料（賠償の特約を含む）。保険会社2社以上の見積もりを比べ、選んだ方の年額を入れる。数年分まとめて払うなら、年数で割る | 選んだ見積もりの年額 |
| ⑤ 草刈り | 業者に年2回 | 業者の請求書の額 |
| ⑥ 小さな修理の積み立て | 雨どい・網戸・鍵の交換などに備える | 修理の見積もりをもとに決める |
| 合計 | 152,244円＋②＋⑤＋⑥ |
84,000円
固定資産税・都市計画税（1年）
152,244円
税＋基本料金＋交通費（1年）。税だけの約1.8倍
60時間
通う時間（移動3時間＋作業2時間を12回）
税と基本料金と交通費だけで、年15万円を超えます。これに保険・草刈り・修理が毎年加わります。
業者に管理を頼んだ場合
自分で通う
交通費 年3万6千円
自分の時間を1年で60時間使う。
業者に頼む
業者の料金（見積もりの1年分）
室内の換気・通水まで頼む。自分の時間はほとんど使わない。
料金は業者ごとに違うので、見積もりの1年分で置き換えます。どちらがよいかの比べ方は、1.の表の「管理の費用」の行のページで説明しています。
数字の前提
税の計算は、空き家の固定資産税のページの例です。電気は東京電力の基本料金です。水道・下水道は、Aさんの家は23区の外ですが、説明のために東京23区の料金で仮に計算しています。多摩地区の市町や、千葉・埼玉・神奈川では、水道・下水道の料金が違います。くわしい説明は、1.の表の「詳しい説明」の列のページをご覧ください。
火災保険・草刈り・修理は、家の構造・広さ・傷み方で大きく変わります。保険は複数の保険会社、草刈りと修理は複数の業者で比べてください。
3. 10年持つといくらになるか
毎年の費用に加えて、古い家では数年に一度、大きな修理がやってきます。Aさんの家で、10年持ち続けた場合を表にしました。
| 項目 | 10年の金額 | 考え方 |
|---|---|---|
| 税・基本料金・交通費 | 約152万円 | 上の表の小計15万2,244円×10年 |
| 保険・草刈り・修理の積み立て | 1年分×10年 | 保険証券・請求書・見積もりの額 |
| 屋根の塗装 | 業者の見積もり | 10年の間に1回。傷みが進んでいれば、もっと大きな工事になる |
| 給湯器の交換 | 業者の見積もり | 古い給湯器が壊れたとき。使わないなら外すことも考える |
| 外壁・雨漏りの補修 | 業者の見積もり | 雨漏りは放っておくと費用がふくらむ |
税・基本料金・交通費だけで、10年で約152万円です。これに保険・草刈りと、大きな修理が加わります。
空欄を埋めて、10年の合計を出す式
10年の合計＝（小計15万2,244円＋保険＋草刈り＋修理の積み立て）×10年＋大きな修理の見積もり
保険・草刈り・修理は、保険の見積もりや業者の見積もりの額で埋めます。自分の家の数字で出す手順は、4.の手順で説明します。
維持費だけで「売るべき」とは決まりません
持ち続ける間に土地の値段が上がることもあります。反対に、建物は年々古くなり、売るときの値段に響くことがあります。ただ、この数字を知らないまま年月が過ぎるのは避けたいところです。
もう一つの「見えない費用」
売るときの特例には期限があります
相続した空き家を売るとき、条件を満たせば利益から最大3,000万円を差し引ける特例があります（空き家の3,000万円控除｜使える条件と2027年末の期限）。この特例は、相続の開始から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ることが条件の一つです。持ち続けて期限を過ぎると、売るときの税が大きく変わることがあります。
相続税を払った人が使える「取得費加算」の特例にも期限があります（取得費加算の特例とは）。「何年持つか」を考えるときは、毎年の費用と一緒に、こうした期限も表に書き込んでください。
4. 自分の家の維持費を出す手順
次の順番で進めると、半日ほどで合計が出せます。
- 1書類を集める納税通知書・保険証券・検針票・請求書
- 2表に書き込む1年の金額を費用ごとに
- 310年分と大きな修理を足す合計×10＋見積もり
- 4家族で共有する誰が何を払っているかも書く
① 書類を集める
- 固定資産税の納税通知書と課税明細書（今年の分）
- 火災保険の保険証券、または更新の案内
- 水道・電気・ガスの検針票、または通帳の引き落としの記録（1年分）
- 草刈りや修理の請求書
② 下の表に書き込む
| 費用 | わが家の金額（1年） | 書類のどこを見るか |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 円 | 納税通知書の「年税額」 |
| 火災保険 | 円 | 保険証券の「保険料」（数年分まとめて払っているなら年数で割る） |
| 水道・下水道 | 円 | 検針票の請求額（2か月ごとなら6回分） |
| 電気 | 円 | 検針票の請求額（12回分） |
| ガス | 円 | 止めているなら0円 |
| 交通費、または管理の業者の料金 | 円 | 1回の往復×回数、または見積もり |
| 草刈り・剪定 | 円 | 業者の請求書 |
| 町内会費・浄化槽など | 円 | 領収書 |
| 小さな修理の積み立て | 円 | 決まりはない。修理の見積もりをもとに決める |
| 合計 | 円 |
③ 10年分と、大きな修理を足す
合計に10を掛けます。屋根・外壁・給湯器など、10年の間に手を入れそうな所の見積もりを足します。見積もりの取り方は、1.の表の「修理の積み立て」の行のページで説明しています。
④ 家族で共有する
一人が払い続けていると、話がこじれることがあります
相続人が複数いるなら、誰がどの費用を払っているかも書きます。一人が払い続けていると、後で「立て替えた分」をどうするかで話がこじれることがあります。払い方の決め方は、司法書士の先生や弁護士の先生に相談してください。
5. 維持費を減らす見直しの順番
金額の大きい所、手間の少ない所から見直します。
| 順番 | 見直すこと | 減らせる額の目安（Aさんの例） | 注意 |
|---|---|---|---|
| 1 | 電気のアンペアを下げる | 30Aから20Aで年約4,700円 | 片付けで電気を多く使うなら下げすぎない |
| 2 | ガスを止める | 基本料金の分 | もう一度使うときは開ける立ち会いが要る |
| 3 | 火災保険の中身を見直す | 補償の大きさによる | 建て直す予定がない家は、建て直し費用より片付けと賠償を中心に考える人もいる（1.の表の火災保険の行を参照） |
| 4 | 通う回数と業者の組み合わせ | 交通費と時間 | 月1回の点検を自分でする方法は空き家を自分で管理する｜月1回の点検表 |
| 5 | 固定資産税の課税明細書を確かめる | 誤りがあれば | 壊した物置の課税が残っていないか |
減らしてはいけない費用もあります
草刈りや修理を止めて家が傷むと、市区町村から「管理不全空家等」として勧告を受けることがあります。勧告を受けると、土地の固定資産税の特例が外れます（管理不全空家とは）。
Aさんの例では、更地と同じ扱いになると、土地の税が上限で年17万8,500円まで上がり得ます（計算は、空き家の固定資産税のページの例）。維持費を削ったつもりが、税で大きく戻ってくる形になります。
6. 合計が出たら、次に決めること
合計の数字は、それ自体が答えではありません。次の3つの問いに答えるための材料です。
1
この家を、この先使う予定はあるか
自分や子が住む、貸す
2
いつまでに決めるか
3,000万円の特例の期限、取得費加算の期限、家の傷み具合
3
持ち続ける間、誰がいくら払うか
相続人の間の分担
使う予定がはっきりしないまま、毎年の合計を払い続けている場合は、売る・貸す・手放すを比べる時期です。売る場合にかかる費用は家を売るときにかかる主な費用、手が回らないときの考え方は空き家の手入れに手が回らないとき、遠くの実家の場合は遠方の実家が空き家にで説明しています。
相続税や名義変更も、まとめて相談したい方へ
当社は、税理士・司法書士と組んだ相続の相談窓口まとめる相続を運営しています。士業の手配や日程の調整も、窓口一つで進められます。
よくあるご質問
Q. 維持費は、売ったときの税の計算で差し引けますか？
固定資産税や保険料、草刈り代など、持っている間の費用は、売ったときの利益の計算で差し引けません。差し引けるのは、仲介の手数料や測量など、売るために直接かかった費用です（不動産を売ったときの税金）。くわしくは税理士の先生に確認してください。
Q. 兄弟で共有している空き家の維持費は、どう分けますか？
持ち分に応じて分けるのが基本の考え方です。ただ、実際には一人が立て替えていることが多いので、毎年の合計を共有し、記録を残しておくと後の話し合いがしやすくなります。
Q. 空き家の電気や水道を止めれば、維持費はかなり減りますか？
基本料金の分は減りますが、Aさんの例では年3万円ほどです。止めると、換気・掃除・通水ができず、家が傷みやすくなります。費用の中で大きいのは、税・修理・管理の手間です。
Q. マンションの空き家でも同じですか？
管理費と修繕積立金が毎月かかるので、一戸建てより毎年の費用が大きくなることがあります。草刈りや外まわりの修理はかかりません。管理組合からの通知も確かめてください。
空き家の維持費は、一つずつは小さくても、足すと大きな額になります。まず手元の書類を集め、上の表に自分の家の数字を書き込んでください。10年分にした合計と、特例の期限を並べると、「いつまでに、どうするか」を家族で話し合いやすくなります。
出典：総務省「固定資産税の概要」／東京都水道局「水道料金・下水道料金の計算方法（23区）」／東京電力エナジーパートナー「従量電灯B・C」／国税庁 タックスアンサーNo.3306「被相続人の居住用財産（空き家）を売ったときの特例」／国土交通省「空き家の所有者・管理者のみなさまへ」（空き家の管理のチェックリスト）／国土交通省「令和6年空き家所有者実態調査 結果のポイント」
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。