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親から相続した土地や家が、売りに出しても売れない。地方の家や土地、山林では、よくある悩みです。このページでは、売れない理由の見分け方と、手放し方の比べ方を説明します。最初にするのは、持ち続けると1年にいくらかかるかを、数字にすることです。
このページのポイント
- 売れない理由は、値段・道路・境界・名義・場所のどれかにあることが多いです。
- 持ち続ける費用と比べると、安くても早く手放すほうが得なことがあります。当社では、売れるなら安くても売った方がよいと考えています。
- どうしても売れないときは、持ち続けるのも一つです。ただし、持ち主の責任は残ります。
このページの内容
1. 売れない理由を見分ける
まず、なぜ売れないのかを確かめます。理由によって、打つ手が変わるからです。
| 理由 | 中身 | 関係するページ |
|---|---|---|
| 値段 | 相場より高く出している | 相続した家の売値の決め方 |
| 道路 | 道路に2m以上接していない | 再建築不可の家は売れる？ |
| 境界 | 隣との境が決まっていない | 相続した土地・空き家の境界が分からないとき |
| 名義 | 共有のまま、名義が親のまま、持分だけを相続した | 兄弟で相続した家（共有名義） |
| 場所 | 地方で、欲しい人がそもそも少ない | このページ |
いちばん難しいのは「場所」です
値段・道路・境界・名義は、手を打てば売れることがあります。でも、場所は後から変えられません。欲しい人が少ない場所の土地は、値段を下げても動きにくいのです。
農地は、売り方に決まりがあります。届け出とその後の選び方は農地を相続したら、宅地にできるかの調べ方は農業をしない人が農地を相続したらをご覧ください。
2. 持ち続けると、1年にいくらかかるか
手放し方を決める前に、今の負担を数字にします。
| 費用 | 1年の金額の例 | 自分の家で調べる所 |
|---|---|---|
| 固定資産税・都市計画税 | 5万円 | 毎年の納税通知書 |
| 交通費（年4回通う） | 16万円 | 往復の運賃・ガソリン代 |
| 電気・水道の基本料金 | 3万円 | 請求書 |
| 小計 | 24万円 | |
| 管理を頼む費用 | 見積もりの1年分 | 管理会社の見積もり |
| 火災保険 | 保険料の1年分 | 保険証券 |
| 庭木・草刈り | 業者に頼んだ分 | 業者の請求書 |
※金額は、説明のための仮の例です。
24万円
1年の小計（例）
240万円
小計だけで10年持ち続けた場合
これに、管理・保険・草刈りが毎年加わります。屋根や外壁の修理が入れば、さらに増えます。
「100万円でしか売れない」と聞いたら
安く感じます。でも、持ち続ける費用と比べると、早く手放すほうが得なこともあります。
3. 当社の考え ― 売れるなら、安くても売る
当社では、売れるなら、どんなに安くても売った方がよいと考えています。持っている限り、税金と手入れの負担が続くからです。
ただし、手取りは確かめます
売る費用で手取りがマイナスにならないかは確かめます。
隣近所に声をかける
売りに出すときは、売り主の了解を得て、隣近所にも声をかけるようにしています。可能性は高くありません。それでも、隣の人が土地を広げたくて買うことがあります。
買取業者に出す
地方で、売るのに苦労しそうな家や土地は、二束三文でも買取業者に出すことをすすめています。買取は、不動産会社などが自分で買い取る方法です。
くわしくは相続した家を不動産会社に買い取ってもらう場合の損得をご覧ください。
4. 値段が低い家・土地の売り方のコツ
地元の会社を探す
地方の物件は、その町で長く営業している会社が、買いたい人の情報を持っていることが多いです。市町村の空き家の窓口で、協定を結んでいる会社を教えてもらう方法もあります。
仲介手数料の特例を確かめる
売値800万円以下の空き家などは、令和6年7月から、仲介手数料の上限が「30万円×1.1＝33万円（税込）」まで認められています。値段の低い家でも、不動産会社が動きやすくするための見直しです。
300万円で売れた場合
もとの計算の上限
15万4,000円
特例を使うと
上限
33万円まで
使うときは、前もって合意します
売るのを任せる契約（媒介契約）の前に説明を受けて合意します。いくらになるかは、書面で確かめてください。
くわしくは仲介手数料の上限｜800万円以下の物件は最大33万円（税込）をご覧ください。
売った後の税の特例も確かめる
値段が低い土地には、売った利益から100万円を差し引ける特例があります（低未利用土地等の100万円控除）。主な条件は、次のとおりです。
- 都市計画区域の中にある、使われていない土地など（上の建物も含む）であること
- 売る値段が500万円以下（市街化区域などは800万円以下）であること
- 売った年の1月1日で、持っていた期間が5年を超えていること
- 土地のある市区町村の確認書を、確定申告に付けること
- 令和10年12月31日までの売却であること
空き家の3,000万円控除とどちらが使えるかも含め、税理士の先生に確かめてください。
5. 例：片道4時間の実家を持つCさん
（人物・金額は、説明のための仮の例です）
Cさんは、都内に住む50代です。東北地方の町にある実家（土地300㎡、築55年）を相続しました。1年にかかる費用は、上の表と同じ形で出しました。地元の会社2社と、町の空き家の窓口に相談した結果、次の見込みが出ました。
| 道 | 手元のお金の見込み | かかる期間 | Cさんの手間 |
|---|---|---|---|
| A 地元の会社で、150万円で売り出す | 150万円－仲介手数料33万円＝117万円から、片付けの見積もりを引いた額（33万円は、特例を使い、媒介契約の前に上限の額で合意した場合。特例を使わなければ、上限は8万2,500円） | 半年〜1年。その間も維持費がかかる | 少ない |
| B 隣の人に、駐車場用に買ってもらう（80万円） | 80万円から、仲介手数料と片付けの見積もりを引いた額 | 2〜3か月 | 少ない |
| C 解体して、国に引き取ってもらう | 解体の見積もり＋負担金20万円＋審査の手数料1万4,000円の支出 | 解体と審査で1年以上のことも | 多い |
- 1Aを半年試す地元の会社で150万円で売り出す
- 2決まらなければBへ隣の人に買ってもらう道に切り替える
- 3Cは最後の道AもBも難しかったときのために残す
Bの隣の人には、Aを始める前に、地元の会社から「売る予定がある」と声をかけてもらいました。隣の人が「半年後なら考えたい」と答えたため、順番がはっきりしました。
Cの道は、費用が大きいうえ、建物を壊してからでないと申請できません。
Cさんが最初の帰省でしたこと
- 権利証、測量図、固定資産税の通知書を持ち帰った
- 家の中と外を、全部の部屋の写真と動画に撮った（査定と片付けの見積もりに使う）
- 地元の会社2社と、町の空き家の窓口を、同じ日に回った
- 隣の人にあいさつし、連絡先を交換した
遠くに住んだまま、契約や引き渡しを進める方法は遠方の実家が空き家に｜離れて暮らす人の管理と売却にまとめています。
6. どうしても売れないときは、持ち続けるのも一つ
当社では、どうしても売れないなら、持っておくのも一つと考えています。地方の土地や山林は、固定資産税がそれほど高くないことが多いからです。将来、まわりの開発などで値段が上がるかもしれません。代々引き継ぐのも、一つの考え方です。
持ち続ける間も、持ち主としての責任があります
- 擁壁や石垣が崩れたり、木が倒れたりして、人にけがをさせることがあります。その場合、持ち主が責任を負うことがあります（民法第717条）。
- 山林を相続したら、90日以内に市町村へ届け出が要ります（森林法）。対象は、都道府県の計画に入っている森林です。
- 相続登記（名義の書き換え）は、売れなくても義務です（相続登記の義務化｜2027年3月31日の期限、過ぎたときの流れと過料）。
年に一度は様子を見に行くか、地元で見てくれる人を探してください。
7. 国に引き取ってもらう制度
2023年4月27日から、相続した土地を国に引き取ってもらう制度があります。相続土地国庫帰属制度といいます。選択肢の一つですが、楽ではありません。
14,000円
審査の手数料（土地1筆あたり）
20万円
負担金（原則）
- 建物がある土地は申請できません。先に壊す必要があります。
- 境界がはっきりしない土地や、担保がついた土地も対象外です。
- 認められると、負担金を納めます。原則は20万円です。ただし、市街化区域などの宅地や田畑、山林は、面積に応じて決まり、高くなることがあります。
くわしくは相続土地国庫帰属制度｜要らない土地を国に引き取ってもらう制度をご覧ください。
使えない土地は国庫帰属制度が使えない土地とはにまとめています。
よくあるご質問
0円でもいいので手放したいです。
隣の人や、近くで土地を探している人に声をかける方法があります。ただ、0円で譲る話がまとまっても、名義を変える登記の費用がかかります。受け取った人に、贈与税がかかることもあります。税の扱いは税理士の先生に、登記は司法書士の先生にご確認ください。
相続放棄をすれば、土地だけ手放せますか。
相続放棄は、土地だけを選んで手放すことはできません。預金など、ほかの財産も受け取れなくなります。くわしくは相続放棄をすると土地はどうなるか｜管理の義務が残る場合をご覧ください。
一度も現地に行かずに売れますか。
手続きの多くは、オンラインと郵送でできるようになっています。ただ、一度は家の状態を自分の目で見ておくことをおすすめします。進め方は遠方の実家が空き家にをご覧ください。
山林の届け出を忘れていました。
気づいた時点で、土地のある市町村の担当に相談してください。届け出の様式は、市町村の窓口で確かめられます。
制度の中身や金額は、変わることがあります。この記事は2026年11月時点の国土交通省・国税庁・法務省・林野庁の案内と民法をもとにしています。
具体的な国庫帰属の手続きは司法書士の先生に、税の特例は税理士の先生にご確認ください。
相続の手続き全体のご相談は、まとめる相続でも受け付けています。
出典：民法（e-Gov法令検索）第717条／林野庁「森林の土地の所有者届出制度」／法務省「相続土地国庫帰属制度について」／法務省「引き取ることができない土地の要件」／法務省「相続土地国庫帰属制度 よくある質問（Q&A）」／国土交通省「空き家等に係る媒介報酬規制の見直し」（令和6年7月1日施行）／国税庁 No.3226 低未利用土地等を売った場合の長期譲渡所得の特別控除
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。