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「近くに同じような部屋が安く出ています。家賃を下げてもらえませんか」。入居者から、こんな相談が届くことがあります。すぐに断るのも、すぐに応じるのも、早すぎます。法律では、家賃が周りと比べて合わなくなったとき、入居者も減額を求められると決まっています（借地借家法32条）。一方で、求められたら必ず下げなければいけない、というわけでもありません。
このページでは、理由の分け方、相場の確かめ方、断る・応じる・間をとるを数字で比べる方法をまとめます。家賃を上げる話は、家賃の値上げ｜大家さんが入居者に伝える手順と、断られたときで説明しています。
このページのポイント
- 値下げの理由を「32条の減額の請求」「設備の不具合」「ただのお願い」の3つに分けます。それぞれ答え方が違います。
- 近くの同じような部屋の募集家賃を集め、今の家賃が本当に合わなくなっているかを確かめます。
- 「下げた場合」と「断って退去された場合」を、1年あたりの手取りで比べてから答えます。
このページの内容
1. まず理由を3つに分ける
| 理由 | 法律の決まり | 大家さんの答え方 |
|---|---|---|
| ① 周りの家賃と比べて高い、税金や経済の事情が変わった | 借地借家法32条1項。家賃が不相当になったときは、入居者も将来に向かって減額を請求できる | 相場を確かめ、話し合う |
| ② お風呂が使えない、雨もりがするなど、部屋の一部が使えない | 民法611条。入居者のせいでなく一部が使えなければ、使えない割合に応じて家賃が下がる | まず直す。直るまでの減額を話し合う（設備が壊れたときの大家の修繕義務） |
| ③ 生活が苦しい、収入が減った | 法律で決まった減額の理由ではない | 事情を聞き、できることを考える |
②は、①とはまったく別の話です
設備の不具合が理由なら、値下げより先に、直すことを考えてください。
③は、法律上は応じる義務はありません
ただ、払えなくなって滞納や退去につながるおそれもあります。支払日を一時的にずらす、自治体の住まいの支援の窓口を案内するなど、値下げ以外の手も考えられます。
2. 32条の減額の請求とは
借地借家法32条1項は、次のどれかで家賃が「不相当」になったとき、貸す側も借りる側も、家賃の増減を請求できるとしています。
- 土地や建物の税金など、負担が増えたり減ったりした
- 土地や建物の値段の上がり下がりなど、経済の事情が変わった
- 近くの同じような建物の家賃と比べて、合わなくなった
「家賃は下げない」という特約があっても、請求自体はできます
この請求は「契約の条件にかかわらず」できるとされています。最高裁は、サブリースの事案（2003年10月21日の判決）で、サブリースの契約にもこの決まりが使われると示しました。判決の理由の中で、この決まりは契約で外せない強い決まり（強行法規）だと述べています。
ただし、例外があります
定期借家で、家賃の改定についての特約があるときは、32条は使われません（38条9項）。
話し合いがまとまらないときの決まりは、次のとおりです。
- 1調停を申し立てる裁判の前に、まず調停（裁判所で第三者を交えた話し合い）。民事調停法24条の2
- 2裁判が終わるまで大家さんは、自分が相当と考える額の家賃を請求できる（32条3項）
- 3減額が決まったら受け取りすぎた分に、年1割の利息を付けて返す（32条3項ただし書）
年1割の利息は、決して小さくありません
「調停になってもかまわない」と強く出る前に、相場を冷静に確かめることが大切です。
3. 相場の確かめ方：近くの募集を集める
「近くの同じような建物の家賃」は、大家さん自身でも確かめられます。やり方は、空室の家賃を決めるときと同じです。
- 1近くの募集を集める同じ駅、同じくらいの徒歩分数、同じ広さ（±3㎡）、同じくらいの築年数
- 2真ん中の値を出す家賃と共益費を足した額の、真ん中の値（中央値）
- 3今の家賃と比べる本当に合わなくなっているかを見る
くわしい手順は、家賃の決め方｜相場の調べ方で説明しています。
入居者が見ているのは「いちばん安い1件」のことが多い
いちばん安い部屋には、駅から遠い、日当たりが悪いなど、理由があることもあります。10件ほど集めて真ん中の値で比べれば、話し合いの土台になります。
4. 例：203号室から相談を受けたAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんは、木造アパート（1K・8戸・家賃6.5万円）を相続しました。203号室の入居者は、父の代の2019年から住んでいて、家賃の遅れは一度もありません。その入居者から、「近くで同じような部屋が6万円で出ています。6万円にしてもらえませんか」という手紙が届きました。
① 理由を分ける
手紙の理由は「近くの部屋と比べて高い」でした。32条の①に当たる話です。設備の不具合の話はありませんでした。
② 相場を確かめる
Aさんは、管理会社に頼んで、近くの募集を10件集めてもらいました。
| 物差し | 結果 |
|---|---|
| 集めた件数 | 10件（同じ駅、徒歩10分以内、20〜25㎡、築15〜22年） |
| 家賃＋共益費の中央値 | 63,000円 |
| いちばん安い部屋 | 60,000円（駅から徒歩15分。条件を少し外れていた） |
| Aさんのアパートの家賃 | 65,000円（共益費なし） |
※6万円までは下がりませんが、少し合わなくなっていると言えそうです。
③ 3つの答え方を、1年あたりの手取りで比べる
Aさんは、次の3つを比べました。
| 答え方 | 1年に入る家賃 | ほかに起きること |
|---|---|---|
| A：断る（6.5万円のまま） | 780,000円 | 退去されるおそれがある |
| B：求めどおり6万円に下げる | 720,000円 | 年60,000円減る |
| C：間をとって6.3万円に下げる | 756,000円 | 年24,000円減る |
次に、「断って退去された場合」を数えました。
| 退去されたときにかかるもの | 計算 | 金額（目安） |
|---|---|---|
| 空室の家賃（2か月） | 65,000円×2 | 130,000円 |
| 募集の費用（不動産会社から広告料を求められ、払った場合の例） | 65,000円×1 | 65,000円 |
| 入居が長かった部屋の、大家負担の内装・クリーニング | 業者の見積もり（部屋の傷み方と広さで変わる） | 見積もりの額 |
| 合計 | 195,000円＋内装・クリーニングの見積もり |
※金額は説明のための仮の例です。広告料は、何の広告の費用かを書面で確かめてから払うものです。決まりは入居者募集の流れと広告料で説明しています。
さらに、次の入居者の家賃は、相場に合わせると6.3万円になる見込みです。つまり、退去されても、家賃は結局6.3万円ほどに下がります。
| 比べ方 | 1年目の手取りの差（Aと比べて） |
|---|---|
| A：断って、退去された場合 | 空室と広告料の195,000円＋次の入居者の家賃の差（2,000円×10か月＝20,000円）＝215,000円に、内装・クリーニングの見積もりを足した額の減 |
| C：6.3万円に下げた場合 | 24,000円の減 |
A：断って退去された
約21.5万円の減
内装・クリーニングを入れない額です
C：6.3万円に下げた
年2.4万円の減
※21.5万円だけでも、6.3万円に下げたときの約9年分の差に当たります（215,000÷24,000＝約9.0年）。内装・クリーニングの見積もりを足せば、差はさらに開きます。
もちろん、断っても退去されないかもしれません。それでも、「長く住んでくれている人に、相場に合わせて少し下げる」ことは、手取りで見ても筋の通った選択だと、Aさんは考えました。
④ Aさんの答え
Aさんは、次の内容を書面で返しました。
- 近くの募集10件を確かめた結果、真ん中の値は6.3万円だったこと
- 次の更新の月から、家賃を6.3万円にすること
- 6万円の部屋は条件が少し違うので、そこまでは下げられないこと
入居者は納得し、更新のときに新しい家賃で書面を交わしました。
5. 値下げ以外の答え方
家賃そのものを下げずに、入居者の負担を軽くする方法もあります。
| 方法 | 中身 | 気を付ける点 |
|---|---|---|
| 更新料を下げる・なくす | 毎月の家賃は変えず、更新のときの負担を軽くする | 更新料の決まりは更新料とは｜相場と、取れるかどうかへ |
| 設備で応える | 古くなった設備を替える | 工事の損得は家賃を上げられる工事・上げにくい工事へ |
| 期間を決めて下げる | 「次の更新まで」など、期間を区切る | 期間が終わったら元に戻すことを書面にはっきり書く。戻すときにもめないか、弁護士の先生に書き方を確かめる |
どの方法でも、決めたことは書面にしてください
口約束だと、次の更新や、大家さんが代わったときに、何を約束したか分からなくなります。
よくあるご質問
Q. 1人に下げたら、ほかの入居者からも求められませんか？
求められることはありえます。ですから、「近くの募集の真ん中の値に合わせた」という根拠を持っておくことが大切です。根拠があれば、ほかの部屋にも同じ物差しで答えられます。
Q. 入居者が、自分の判断で下げた額しか振り込んでこなくなりました。
まずは、話し合いがまとまるまでは今の家賃をお願いしたい旨を、書面で伝えてください。足りない分が続くときの扱いは事情で変わるので、早めに弁護士の先生に相談してください。
Q. 下げるなら、いつからにすればよいですか？
32条の請求は「将来に向かって」のものです。話し合いで、いつの月から下げるかを決め、書面に書いてください。更新の月に合わせると、手続きが一度で済みます。
Q. 相続税の計算に使った家賃と違ってしまいますか？
家賃を変えても、すでに済んだ相続税の計算がやり直しになるわけではありません。今後の収入と税金は変わるので、確定申告で反映してください。くわしくは大家の確定申告｜不動産所得の計算で説明しています。
値下げを求められたら、まず理由を、32条の請求、設備の不具合、ただのお願いの3つに分けます。次に、近くの募集を10件ほど集め、真ん中の値で今の家賃を確かめます。そのうえで、下げた場合と、断って退去された場合を、1年あたりの手取りで比べてください。
長く住んでくれている入居者なら、少し下げる方が手取りで有利なこともあります。答えは必ず書面にし、話がまとまらないときは、弁護士の先生に相談しましょう。
出典：借地借家法 第32条・第38条第9項（e-Gov法令検索）／民法 第611条（e-Gov法令検索）／民事調停法 第24条の2（e-Gov法令検索）／最高裁判所 平成15年10月21日 第三小法廷 判決／国土交通省「賃貸住宅標準契約書（平成30年3月版）」
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。