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敷金と礼金は、入居のときに入居者が払うお金です。どちらも「何か月分にするか」は大家さんが決めます。高くすれば手元に入るお金は増えますが、入居者の初期費用も増えます。国の調査では、賃貸住宅で困ったこととして「敷金・礼金などのお金の負担」を挙げた人が最も多くいました。このページでは、敷金・礼金の違いと、物件に合った決め方をまとめます。
このページのポイント
- 敷金は「預かって、退去のときに返すお金」。礼金は「返さないお金」です。
- 国の調査（三大都市圏）では、敷金があった世帯は57.7％、礼金があった世帯は42.6％。どちらも「1か月」が最も多いです。
- 礼金1か月は、空室1か月とほぼ同じ重さ。空室が長引くなら礼金から見直します。
1. 敷金と礼金の違い
敷金（あずかる）
未払いの家賃などに備えて預かるお金。退去のとき、未払いの家賃や、入居者が負担する修繕費を引いて返します
礼金（受け取る）
入居のときに大家さんが受け取るお金。返しません
| 敷金 | 礼金 | |
|---|---|---|
| 法律の決まり | 民法に定めがある（2020年4月から） | 法律に定めはない。地域の慣習 |
| 大家さんにとって | 退去のときの安心 | 収入 |
敷金から差し引けるもの・差し引けないもの
敷金は、民法で「家賃など、入居者が払うべきお金の担保として預かるお金」と決められています。部屋が返されたあと、未払いの分を差し引いて返します。
- ふつうに暮らしてできたすり減り（通常損耗）や、年月による古びは、入居者は修繕の費用を負いません
- 敷金から差し引けるのは、入居者の不注意でできた傷などに限られます
退去のときの敷金の返し方
民法では、契約が終わり、部屋が返されたときに、差し引く分を除いて敷金を返すと決まっています（民法第622条の2）。もめないために、次の順で進めます。
- 1入居者と一緒に部屋を見る傷や汚れを、入居のときの写真や記録と比べ、写真に残す
- 2差し引く分を決める未払いの家賃と、入居者の不注意でできた傷の修繕だけ。年数による古びは入居者に負わせない
- 3内訳を書面で渡して返すどこを、なぜ、いくら差し引いたかを書いた明細と一緒に、残りを返す
返す時期は法律で何日以内とは決まっていないため、契約書に書いておくと安心です。退去時の費用の分け方は、原状回復のルール｜大家が負担するもの・入居者が負担するもので説明しています。
2. いまの相場：国の調査の数字
国土交通省の「住宅市場動向調査」（令和6年度）は、三大都市圏で民間の賃貸住宅に移った世帯に、敷金・礼金を聞いています。
※敷金は保証金を含みます。残りは無回答です。
| あった | なかった | 「あった」世帯で最も多い月数 | |
|---|---|---|---|
| 敷金（保証金を含む） | 57.7％ | 34.9％ | 1か月ちょうど（61.7％） |
| 礼金 | 42.6％ | 49.0％ | 1か月ちょうど（65.0％） |
「敷金2か月・礼金2か月」は、今は少数です
敷金・礼金とも、あっても1か月が中心です。ただし、地域や物件で差があります。近くの似た物件の条件を、物件サイトで5つほど確かめてから決めましょう。集め方は家賃の決め方｜相場の調べ方をご覧ください。
3. 物件の状況ごとの決め方
| 物件の状況 | 敷金 | 礼金 | 考え方 |
|---|---|---|---|
| 駅に近い・新しめ・空室がすぐ埋まる | 1か月 | 1か月 | 周りと同じ条件で十分。下げる理由がない |
| 周りと同じくらい・空室が1〜2か月 | 1か月 | 0〜1か月 | 引っ越しの多い1〜3月は礼金あり、それ以外は礼金なしなど時期で変える |
| 古い・駅から遠い・空室が長い | 0〜1か月 | 0 | 初期費用を下げて、まず見に来てもらう |
| ペット可・楽器可など、退去時の傷みが大きい | 1〜2か月 | 物件しだい | 敷金を厚めにして、退去の費用に備える |
敷金をゼロにするときは
退去時の費用や滞納に備える別の手が要ります。家賃保証会社の保証の範囲に、退去時の修繕費が入るかを確かめてください。くわしくは家賃保証会社とは｜大家の利点と費用をご覧ください。
「敷引き」と最高裁の判断
敷金から一定額を必ず差し引く「敷引き」という取り決めもあります。最高裁は2011年3月24日、敷引きの額が、通常の傷みの修繕費や家賃の額、礼金の有無などから見て高すぎる場合は、消費者契約法で無効になりうると示しました。
ただし、その裁判の敷引き（家賃の2倍弱〜3.5倍強）は、礼金がなかったことなどから有効とされています。高すぎるかどうかは、事情を合わせて判断されます。敷引きを使うときは、金額の決め方を弁護士の先生に確かめてください。
4. ケーススタディ：築25年・1K・家賃7万円の部屋を持つAさん
※説明のための仮の例です。
Aさんは、相続したアパートの1室（1K・家賃7万円）の募集条件を決めています。前の大家さんの頃は「敷金1か月・礼金1か月」でした。今回は退去から1か月がたち、周りの物件は礼金なしが増えています。Aさんは、3つの案で入居者の初期費用と、自分の収入を比べました。
| 案 | 入居者の初期費用（敷金＋礼金＋最初の家賃） | 大家さんが返さずに受け取るお金 |
|---|---|---|
| ① 敷金1・礼金1 | 210,000円 | 礼金70,000円 |
| ② 敷金1・礼金0 | 140,000円 | 0円 |
| ③ 敷金0・礼金0 | 70,000円 | 0円 |
※仲介手数料・保証料・鍵の交換代などは入れていません。
①と②の差
礼金の7万円
家賃の
ちょうど1か月分
礼金をなしにして空室が1か月早く埋まれば、収入は同じ。2か月早く埋まれば、礼金なしの方が得
Aさんの部屋は、すでに空いて1か月です。周りに礼金なしが多い中で礼金を残すと、比べられて後回しにされるおそれがあります。
Aさんの決め方：②を選んだ
- 礼金はなしにする
- 敷金は残して、退去時の費用に備える
- 引っ越しの多い1〜3月に空いたときは、①に戻すかを考える
家賃そのものを下げるより、礼金を下げる方が、収入への影響は一度きりで済みます。空室の原因がどこにあるかは三鷹市の空室対策｜空室が続くときに見直す5つのことをご覧ください。
よくあるご質問
Q. 相続したアパートで、前の大家さんが預かった敷金はどうなりますか？
相続人が、退去のときに返す立場を引き継ぐのが一般的な考え方です。入居時の契約書で、預かった額を必ず確かめてください。相続後の手続きは、相続した賃貸アパート｜入居者がいるまま売るか、持ち続けるかで説明しています。
Q. 敷金はいつ返せばよいですか？
契約が終わり、部屋が返されたあとに返します。返し方の順番は、1.の「退去のときの敷金の返し方」をご覧ください。
Q. 契約を更新するとき、敷金は返したり預かり直したりしますか？
更新しても、同じ部屋を貸す関係は続きます。民法で敷金を返すのは「契約が終わり、部屋が返されたとき」なので、更新では返さず、預かったまま引き継ぐのが基本です。家賃を変えたときに敷金を足してもらうかは、更新のときの話し合いで決めます。入居者の合意がなければ変えられません。
Q. 「保証金」と「敷金」は違いますか？
民法は、名前にかかわらず、家賃などの支払いを担保するために預かるお金を「敷金」としています（第622条の2）。「保証金」と呼んでいても、この目的で預かったお金なら、敷金と同じく、契約が終わり部屋が返されたら差し引いた残りを返します。一定額を必ず差し引く「敷引き」の注意は、3.の囲みで説明しています。
Q. 今の入居者の敷金・礼金を変えられますか？
今の契約の条件は、入居者の合意なく変えられません。この記事の決め方は、次の入居者を募集するときに使ってください。更新のときのお金は、更新料とは｜相場と、取れるかどうかで説明しています。
Q. 礼金なしにすると、入居者の質が下がりませんか？
礼金の有無と入居者の人柄は関係ありません。払えるか、約束を守れるかは入居審査で確かめます。くわしくは入居審査で大家が見るところをご覧ください。
敷金は預かって返すお金、礼金は返さないお金です。礼金1か月は、空室1か月とほぼ同じ重さだと考えると、決めやすくなります。周りの条件を確かめて、物件に合った組み合わせを選んでください。
出典：国土交通省「令和6年度 住宅市場動向調査報告書」（民間賃貸住宅・三大都市圏。敷金／保証金あり57.7％・なし34.9％、月数は「1ヶ月ちょうど」61.7％。礼金あり42.6％・なし49.0％、月数は「1ヶ月ちょうど」65.0％。困った経験で契約時は「敷金・礼金などの金銭負担」56.1％が最多）／国土交通省 報道発表「令和6年度住宅市場動向調査の結果について」／法務省「2020年4月1日から 賃貸借契約に関する民法のルールが変わります」（敷金の定義、返還の時期と額、通常損耗・経年変化は原状回復の対象外）／最高裁判所 平成23年3月24日 第一小法廷判決（平成21(受)1679、敷引特約と消費者契約法10条）／e-Gov法令検索「民法」（第622条の2 敷金）
その他のテーマは不動産コラムにまとめています。